القاهرة - ياسر ابراهيم - الثلاثاء 26 نوفمبر 2024 12:32 مساءً - - المغازي: التعديل والتطبيق التدريجي يحقق التوازن الاجتماعي والاقتصادي

- غيث: التحول الرقمي والبيانات الدقيقة تحل الأزمة دون تأثير سلبي على السوق

- جاب الله: لابد من صندوق لدعم المستأجرين مع زيادة مناسبة في القيمة الإيجارية

- المهدي: الزيادة الإيجارية العادلة ضرورة لضمان عدم تحميل المستأجرين عبئًا إضافيًا

أصبح ملف قانون الإيجار القديم في مصر من القضايا القانونية والاقتصادية الأكثر تعقيدًا وإثارة للجدل، ورغم مرور عقود على تطبيق القانون، إلا أن أزمته تتفاقم تدريجيًا حتى أصبحت تهدد الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي. ومع ارتفاع الأصوات المطالبة بتعديل القانون، جاء حكم المحكمة الدستورية العليا في التاسع من نوفمبر الجاري ليزيد من تعقيد الموقف، بعدما قضت بعدم دستورية بعض مواده المتعلقة بالقيمة الإيجارية، داعيةً إلى ضرورة تعديل التشريعات بما يتماشى مع مبدأ العدالة الاجتماعية.

حكم المحكمة الدستورية العليا بشأن قانون الإيجار القديم

وفي حكم تاريخي، أعلنت المحكمة الدستورية العليا عن عدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر ويحدد بعض أحكام الإيجار. وأوضحت المحكمة أن تحديد القيمة الإيجارية بمعدل ثابت لا يتغير على مدار الزمن يعد انتهاكًا لمبدأ العدالة ويشكل إهدارًا لحق الملكية، مطالبةً مجلس النواب بسرعة إجراء تعديلات على القانون لتتناسب مع التطورات الاقتصادية والاجتماعية الحالية. وبعد صدور الحكم، أصدر مجلس النواب بيانًا رسميًا أكد فيه تكليف لجنة الإسكان بإعداد دراسة شاملة حول قانون الإيجار القديم وتأثيراته التشريعية.

تعديل قانون الإيجار القديم

أكد المجلس ضرورة تعديل القانون ليحققالتوازن بين حقوق المالكين والمستأجرين، وسط توقعات بأن يتم عرض تقرير مبدئي حول هذا الموضوع خلال الجلسات العامة المقبلة. وفي المقابل، تواصلت كلمتك مع خبراء دستوريين واقتصاديين في مجالات الإسكان والتقييم العقاري لتحليل الأبعاد المترتبة على هذه التطورات، وطرح حلول تسهم في تحقيق التوازن بين أطراف الأزمة.

أشار خبير القانون الدستوري، د.عبد الله المغازي، إلى أن حكم المحكمة الدستورية العليا لم يكن مفاجئًا، خاصة مع استمرار تداول القضية لأكثر من 20 عامًا. وأضاف أن الحكم ركز على مسألة القيمة الإيجارية فقط دون التطرق إلى مدة العقد، مما يتيح لمجلس النواب فرصة التدخل لتعديل التشريعات بما يحقق التوازن بين حقوق المؤجرين والمستأجرين، ويسهم في وضع تشريعات تضمن هذا التوازن العادل.

تحدث «المغازي» عن المعضلة التي يمثلها قانون الإيجار القديم، خصوصًا في ظل تحديد الإيجار لمبالغ منخفضة جدًا تصل إلى 5 أو 10 جنيهات، مما يضر بالملاك الذين يعانون من ظروف اقتصادية صعبة رغم امتلاكهم عقارات قيمة. وأوضح أن المحكمة الدستورية لم تلتفت إلى فسخ العقد أو تعديل مدة الإيجار، حيث كان من الممكن أن يؤدي ذلك إلى أزمة اجتماعية تؤثر على استقرار البلاد، خاصة مع وجود فئة من المستأجرين الذين تجاوزوا سن المعاش.

التوازن بين المالك والمستأجر في الإيجار القديم

نبه «المغازي» إلى أن الحل يكمن في تحقيق توازن بين المالك والمستأجر عبر تعديل القانون بشكل تدريجي، بعيدًا عن الحلول الجذرية التي قد تؤدي إلى تفاقم الوضع الاجتماعي، مع ضرورة وضع حلول مرنة مثل إتاحة تقسيط الزيادة الإيجارية على عدة سنوات بما يتناسب مع الواقع الاقتصادي، مع مراعاة الفوارق بين المناطق المختلفة، خاصة في محافظات مثل القاهرة والجيزة والإسكندرية.

شدد «المغازي» على أهمية صياغة قانون موحد يعزز التوازن بين حقوق الطرفين، وأن العقود القديمة التي تعود إلى فترات زمنية بعيدة تحتاج إلى تحديد مدة معينة لا تتجاوز 60 عامًا، ليخرج العقد من نطاق قانون الإيجار القديم. ومن منظور قانوني، يجب دعم المستأجرين باعتبارهم الطرف الأضعف، ولكن دون تجاهل معاناة الملاك الذين يواجهون ضغوطًا مالية بسبب الإيجارات المنخفضة.

جدد «المغازي» التذكير بأن يتسم تعديل قانون الإيجار القديم بالتوازن الاجتماعي والاقتصادي، مع ضرورة تشكيل لجنة متخصصة في مجلس النواب تضم ممثلين من عدة لجان (الإسكان، التنمية المحلية، الدفاع والأمن القومي، التضامن الاجتماعي) لدراسة التعديلات بشكل شامل. وأوضح أن لجنة الدفاع يجب أن تدرس التأثيرات الأمنية لهذه التعديلات، بينما يتعين على لجنة التضامن الاجتماعي توفير برامج دعم للمستأجرين الذين قد يواجهون صعوبة في تحمل الزيادة الإيجارية.

مناقشة قانون الإيجار القديم

كشف خبير الإسكان والتخطيط العمراني، د.محمود غيث، عن الأبعاد الأساسية التي يجب مراعاتها عند مناقشة قانون الإيجار القديم، لاسيما الدراسة الدقيقة لعدد السكان الذين يقيمون في وحدات مؤجرة بنظام الإيجار القديم، كعامل محوري في تحديد كيفية التعديل. وأكد على أهمية التعرف على التوزيع الجغرافي للوحدات السكنية، مع خصائص المسكن، وقيمة المبنى، وحالة المنطقة التي يقع فيها كل وحدة سكنية كونها ستلعب دورًا كبيرًا في اتخاذ القرارات التشريعية المناسبة.

أكد غيث أن دراسة هذه العوامل ستساعد في تحديد كيفية معالجة الفروق بين المناطق والوحدات السكنية على مستويات متعددة، وأن قرار زيادة القيمة الإيجارية يجب أن يأخذ في الاعتبار التفاوت الكبير بين الوحدات السكنية والنسب المستهدفة من المستأجرين. وأوضح أن هناك فئات من السكان الذين يعانون من ظروف اجتماعية صعبة رغم إقامتهم في الوحدات بنظام الإيجار القديم، مشيرًا إلى أن في الماضي كان يتم دفع مقدم أو مبلغ «الخلو» الذي يعادل القيمة الفعلية للوحدة السكنية، إضافة إلى العائد الشهري العادل، وهو ما كان يساهم في ضمان توازن العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

حل أزمة قانون الإيجار القديم

أوضح غيث أن الحل الفعلي لأزمة قانون الإيجار القديم يكمن في التحول الرقمي واستخدام المخططات التفصيلية التي توفر بيانات دقيقة وموثوقة عن هذه الظاهرة. ومن خلال البيانات، سيكون من الممكن تحديد القيمة الإيجارية المناسبة بشكل أكثر دقة، واتخاذ قرارات مدروسة بشأن الزيادات أو حتى إخلاء الوحدات السكنية عند الضرورة، لتحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر. وأشار إلى أن غياب هذه البيانات الدقيقة سيجعل اتخاذ قرارات صحيحة أمرًا صعبًا، مما قد يؤدي إلى حدوث ظلم للمستأجرين أو الملاك.

أشار غيث إلى أن حل أزمة قانون الإيجار القديم سيعود بالفائدة على سوق العقارات في مصر دون التأثير على استقراره، وأن خصائص العرض للوحدات السكنية حاليًا لا تتناسب مع الطلب، مما يؤدي إلى حدوث فقاعة عقارية قد تضر بالسوق، محذرًا من أن زيادة القيمة الإيجارية تدريجيًا على مدى عدة سنوات ثم انتهاء العقد قد يؤدي إلى كارثة في السوق العقاري المصري إذا لم يتم اتخاذ الإجراءات اللازمة بحذر وموضوعية.

زيادة القيمة الإيجارية في قانون الإيجار القديم

أوضح خبير التقييم العقاري، المهندس خالد المهدي، أن حكم المحكمة الدستورية العليا ركز على زيادة القيمة الإيجارية، مشيرًا إلى أهمية تجنب المغالاة في تلك الزيادة. وأضاف أن القيمة الإيجارية الحالية تعتبر منخفضة جدًا، وبالتالي يجب أن تتناسب الزيادات مع خصائص المناطق السكنية والأسواق العقارية، مع تحديد حد أدنى لا يمكن أن يقل عنه الإيجار الشهري.

وأشار المهدي إلى أن تأثير تعديل قانون الإيجار القديم على سوق العقارات غير واضح، إذ قد يؤدي إلى زيادة النشاط العقاري أو الركود.لكنه استبعد أن يكون له تأثير كبير، وأن الزيادة في الإيجار ستشكل عبئًا على المستأجرين، خاصة أولئك الذين يعانون من صعوبة في الدفع. وأكد ضرورة معالجة هذه الفئة بشكل خاص لعدم وجود بدائل أمامهم، مشيرًا إلى أن جزءًا من الحل يكمن في التعامل مع العقارات المؤجرة بنظام الإيجار القديم التي ظلت مغلقة لسنوات طويلة.

يرى المهدي أنه لا حل يرضي جميع أطراف أزمة الإيجار القديم، لكن حكم المحكمة الدستورية قد يسهم في تحقيق نوع من التوازن بين المالك والمستأجر. وتطرق المهدي إلى حالات قانونية حيث دفع المستأجرون «خلوات» لم يتم توثيقها في العقود، مما أدى إلى استعادة المالك لقيمة الوحدة السكنية بالكامل، بينما لم يحدث ذلك في حالات أخرى. وتوقع أن يقوم مجلس النواب بتقديم تصور شامل لمشروع قانون الإيجار القديم يتضمن تحديد زيادات عادلة في القيمة الإيجارية بما يتماشى مع الظروف الحالية للسوق العقاري، مع ضمان تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر.

معايير متعددة لتحديد القيمة العادلة للإيجار القديم

أوضح الخبير الاقتصادي، د.وليد جاب الله، أن تعديل قانون الإيجار القديم تأخر لسنوات طويلة، ويجب التصدي لهذه الأزمة في المرحلة الحالية. وأشار إلى بُعدين أساسيين يجب أخذهما في الاعتبار عند تعديل القانون: الأول هو البُعد الزمني، حيث شددت المحكمة الدستورية على ضرورة إصدار القانون قبل نهاية دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب. أما البُعد الثاني فيتعلق بملاك العقارات الذين يستحقون إيجارًا عادلًا.

أكد جاب الله أهمية تحديد معايير متعددة لتحديد القيمة العادلة للإيجار، مشيرًا إلى أن المحكمة الدستورية قد أكدت على ضرورة ربط الإيجار بنسبة متوسطة لا تتجاوز 7% من قيمة الأرض والعقار، مع التأكيد على عدم دستورية ثبات القيمة الإيجارية. وشدد على ضرورة ربط الإيجار بالقيمة المحددة للضرائب العقارية، بالإضافة إلى ضرورة وجود حد أدنى للإيجار بنسبة لا تقل عن 20% من القيمة الفعلية، مع تطبيق زيادة تدريجية على مر السنوات.

ونصح جاب الله بأن يأخذ التعديل في الحسبان المستأجرين أيضًا، بحيث يتم التدرج في تحديد القيمة الحقيقية للإيجار مع تحديد مدة العقد بدقة، وأن تكون قيمة الإيجار قابلة للتفاوض بين الطرفين وفقًا للتاريخ، مع أهمية إنشاء صندوق لدعم المستأجرين غير القادرين على دفع الزيادة في الإيجار، من خلال مساعدتهم في سداد الزيادة المستحقة، مع توفير مزايا وبدائل أخرى مثل الحصول على أراضٍ أو شقق من الإسكان الاجتماعي.

التأثير الإيجابي لقانون الإيجار القديم على سوق العقارات

وأشار جاب الله إلى أن حكم المحكمة الدستورية كان محددًا في إطار الطعن المقدم، ولكن حيثيات الحكم دعت المشرع إلى التصدي لهذه المشكلة، وأن أي تشريع يصدر لن يرضي جميع الأطراف، وبالتالي ستظل هناك اختلافات في طريقة التعامل مع القيم المتعلقة بالقانون بين لجنة الإسكان والجلسات العامة في مجلس النواب. وأوضح أن القانون سيظل محل نقاش وتعديل حتى اللحظة الأخيرة، لكن من الضروري إصدار قانون جديد، حيث يحق للملاك رفع دعاوى قضائية أمام المحاكم لتحديد القيمة الإيجارية في حال عدم صدوره.

نبه جاب الله إلى أن تعديل قانون الإيجار القديم سيكون له تأثير إيجابي على سوق العقارات في مصر، من خلال زيادة المعروض من الوحدات السكنية وعودة العقارات المغلقة إلى أصحابها لتأجيرها بنظام الإيجار الجديد.كما توقع أن يؤدي ذلك إلى انخفاض أسعار الإيجار الجديد، مما سيسهم في تخفيف الضغط على المستأجرين.

التعديلات التشريعية لقانون الإيجار القديم

مع بدء مجلس النواب في التحرك لإجراء التعديلات التشريعية على قانون الإيجار القديم، تصبح المرونة التشريعية ضرورة، مع مراعاة التفاوت الاجتماعي والاقتصادي بين المستأجرين والملاك، والتطبيق التدريجي والحذر حفاظًا على الاستقرار الاجتماعي. يعد تعديل قانون الإيجار القديم خطوة حاسمة نحو حل أزمة طال أمدها، ويحتاج إلى مقاربة مدروسة تأخذ في الاعتبار جميع العوامل الاجتماعية والاقتصادية.

ورغم أن الحلول المقترحة قد لا ترضي جميع الأطراف، إلا أن التعديلات المنتظرة قد تسهم في إعادة التوازن إلى سوق العقارات المصري، من خلال زيادة المعروض من الوحدات السكنية وتحقيق استقرار الأسعار، ومن ثم يظل دور مجلس النواب في وضع التشريعات اللازمة لتحقيق هذه التعديلات محوريًا في ضمان الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي، بما يحقق مصالح الجميع ويضمن حقوق كل طرف.

اقرأ أيضاً
رئيس محلية النواب: موضوع الايجار القديم من المواضيع المتشابكة

«الدستورية» تفتح الملف الشائك بعد ٤٣ عاماً.. قانون الإيجار القديم قريباً على جدول أعمال النواب

بعد شائعة الإلغاء.. قانون الإيجار القديم إلى أين؟